光明实务研究 | 借名买房，如何让“别人的”房产证变回你的？风险防范与确权行动路线
2025/08/22
导语
借名买房，顾名思义即个人不具备购房资格或因某些原因不便在房产证上显明或规避其他潜在风险而为之。借名买房是把双刃剑，既有利又有弊。因此，自己出资房屋权证却登记在他人名下存在诸多隐患，不仅存在行权障碍也会丧失主动权。借名买房后，如何让“别人的”房产证变回你的？风险防范与确权路线如何行使，徐红英律师以借名买房具体案例以案释法。
案情简介
原告李某红与被告施某某所有权确认纠纷一案向徐汇区法院提起诉讼。原告诉讼请求：1.判令确认位于上海市XX路XX号XX房产及XX号车位产权人（以下简称系争房屋）系本案原告；2.判令被告协助将位于上海市XX路XX号XX房产及XX号车位权利人变更至原告名下；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。
事实与理由：2004年1月，原告与案外人曾某1协商，以728万元购买曾某1位于上海市XX路XX号XX房产，并支付首付款230万元。因个人原因，原告无法以本人名义购买系争，故经卓某、朱某等人介绍，由被告代持系争房屋。原、被告于2004年2月5日签订代持协议书一份，明确系争房屋被告仅名义上持有，实际权利人系原告，而所有款项均由原告承担等。同时，原告以被告名义签订房地产买卖合同及购房抵押合同一份。原告将其余房款498万元通过银行贷款方式支付给曾某1。后所有的贷款均由原告及其指定的个人或公司汇给被告，再由被告向银行偿还贷款，在整个交易过程中，被告未出过任何款项。系争房屋的相关产证、交税凭证、发票等均由原告保管。此后，原告要求被告配合将系争房屋过户至原告名下，但被告拒绝。
被告辩称，被告和原告是不认识的，不存在委托代理关系。原告从未委托被告或者其他任何人单独进行购房，也未向银行办理贷款手续。系争房屋经过产权登记机关确认为被告所有，原告无充分证据来推翻被告享有的所有权。
庭审中，原告为证明自己的主张提交如下证据：1.协议书，证明原、被告约定涉讼房屋的实际所有权人为原告，被告不享有涉讼房屋任何权利。被告有义务随时无条件协助原告将涉讼房屋过户至原告或原告指定的第三人名下。
被告为证明其主张提供如下证据：1.鉴定意见书；2.2004年上海市徐汇区XX路XX号金苑房产交易情况，证明原告没有支付首付款；3.上海市统计局网页截屏、搜狐财经网页截屏等，证明2003年上海市住宅平均交易价格为5000元每平方米，涉讼房屋约定交易价格违背当时的市场价格。
法院观点
本院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中“施某某”未能提供证据证明其持有系争房屋的产权凭证、购房文件等或对系争房屋进行过管理使用。根据原告提供的证人朱某、曾某2以及卓某的证言可以相互印证，且证人对房屋的购买过程、首付款支付情况以及原告借名买方等事实情况陈述一致。2019年至2020年期间被告名下用于归还系争房屋贷款的交通银行账户内，基本每月均有固定的转付款项用于归还贷款，打款方包括李某红、李某2、孔某，上述打款方均与原告存在一定关联性，且李某红、李某2均出具情况说明确认系受原告委托进行转账打款。
原告关于借名购房的主张，本院予以采信。但是，原告系离异人士，其名下目前已有生效法律文书确认的一处房屋，不符合现阶段上海的住房限购政策。原告可待限购障碍消除后另行向被告主张权利。
律师评析
借名买房，应如何收集证据及应考虑因素
1. 是否存在书面的借名买房协议。借名买房协议是最有力的证据。如果双方在购房前或购房后明确签订了书面协议，清晰约定房屋由实际出资人（借名人）出资购买，登记在名义产权人（出名人）名下，房屋所有权、使用权、收益权、处分权均归借名人所有，出名人仅为挂名登记，不享有任何权益，法院通常会据此认定借名关系成立。
2. 购房资金的来源和支付情况。如首付款、按揭贷款交易记录、相关税费等）是否全部或绝大部分由借名人支付。购房支付凭证须提供银行转账记录、付款凭证、收据等，证明资金是从借名人账户直接支付给开发商、原业主或贷款机构，或者虽然通过出名人的账户支付，但资金实际来源于借名人。若按揭贷款偿还，需要证明月供是由借名人持续偿还的（银行扣款记录、借名人向出名人转账用于还贷的记录等）。若名义产权人无法合理解释购房资金来源或无法证明其实际承担了购房成本，而借名人能清晰证明全部出资来源及支付方式，则是认定借名买房的重要依据。
3.房屋的实际占有和使用情况。谁实际居住或控制，谁支付房屋相关费用？如物业费、水电煤气费、供暖费、维修费、装修费等日常持有和使用产生的费用，证明长期、持续地由借名人占有使用并承担持有成本，也是支持借名主张的有力证据。
4. 房屋相关凭证和资料的持有情况。购房合同、发票、契税凭证、房产证原件、房屋钥匙等是否由借名人实际持有和保管？这在一定程度上反映了谁才是房屋的实际控制人和权利人。
5.背景原因和合理性。借名买房的原因是否符合常理，如规避限购政策，即借名人当时不具备购房资格，或借名人无法获得优惠贷款，而名义产权人却可以。不排除借名人隐藏财产、离婚分割以如逃避债务等情形。
6.协议的有效性问题。若规避法律、行政法规的强制性规定或公序良俗：如果借名买房是为了规避限购政策、信贷政策等涉及国家宏观调控政策、社会公共利益扥情形，法院可能认定该借名协议无效。协议无效房屋归名义产权人所有，但名义产权人需要返还借名人支付的购房款及相关费用。
综上。借名买房后，如何让“别人的”房产证变回你的？法院通常会综合审查，即是否有借名合意，是否实际出资，是否实际控制并占有使用，是否存在书面协议，是否有完整的出资凭证。徐红英律师提醒：借名买房风险极高，若协议约定规避法律或政策红线可能导致无效。如果你有相关法律问题需要咨询，可以联系上海市光明律师事务所徐红英律师。
徐红英律师，上海市光明律师事务所执业，专注民商事诉讼。工作认真负责、敬业专业，代理建设工程案件入选最高人民法院案例库参考案例，代理上海高院再审案件成功发回重审并获改判，值得信赖与托付。
公益责任 | “人人讲安全 个个会应急——畅通生命通道”！徐红英、王岩（实习）律师助力上海铁路监督管理局安全宣传咨询日活动
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